Condición resolutoria y su cancelación

05/12/2020

CONDICIÓN RESOLUTORIA Y SU CANCELACIÓN

Al firmar una escritura de compraventa de un inmueble en la que el comprador y el vendedor acuerdan que se pagará una parte del precio de forma aplazada, es conveniente pactar una condición resolutoria para garantizar el cobro del importe aplazado, así las partes condicionan la venta a que se pague totalmente la cantidad aplazada. De esta forma si el comprador impagara alguna de las cuotas, el vendedor podrá resolver la compraventa y recuperar el inmueble.

En el caso de establecer una condición resolutoria y suponiendo que la operación no esté sujeta a IVA, el vendedor deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al tipo del 1% en Baleares, sobre el total del importe aplazado, independientemente del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que deberá pagar el comprador, en Baleares al tipo del 8% o más, según el valor del inmueble.  

Una condición resolutoria es una carga que tendrá el inmueble y, por lo tanto, se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

Cuando el comprador acabe de pagar todas las cantidades aplazadas es conveniente que se cancele la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad, así la finca quedará libre de esa carga.

Como regla general, para cancelar la condición resolutoria se deberá firmar una nueva escritura entre el vendedor y el comprador en la que se declare que se ha pagado todo el importe aplazado, y esta nueva escritura de cancelación debe pagar otra vez impuestos, concretamente el concepto de Actos Jurídicos Documentados del ITP y AJD, al tipo del 1,5% en Baleares.

Existe una forma de evitar esta nueva tributación y consiste en que, al pactar la condición resolutoria en la escritura de compraventa, se acuerde expresamente que ésta se podrá cancelar por el transcurso de un determinado plazo a contar desde el vencimiento de la obligación de pago aplazado. En este caso, se podrá cancelar con una instancia firmada por el comprador, siempre y cuando no conste en el Registro de la Propiedad ninguna anotación de haberse reclamado la cantidad aplazada. De este modo bastará con que la firma de la instancia se legitime notarialmente para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad. Al formalizarse la cancelación de la condición resolutoria en un documento privado no se tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aunque sí será necesario presentar dicho documento como no sujeto ante la ATIB.

Otra opción para evitar el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es esperar a que prescriba el derecho que tiene el vendedor a reclamar las cantidades aplazadas, para ello es preciso que transcurran cinco años desde el vencimiento del último pago aplazado, y que durante el año siguiente a esos cinco años no conste en el Registro ninguna anotación relativa a la reclamación de pago de las cantidades adeudadas. Por tanto, transcurridos esos seis años también se podrá solicitar la cancelación con una instancia privada con firma legitimada notarialmente.

En Gestoría Pedro Fullana podemos asesorarles sobre esta materia.

Palma, a uno de diciembre de 2020.