Diferencias entre opción de compra y contrato de arras

09/03/2021

DIFERENCIAS ENTRE UN CONTRATO DE OPCION DE COMPRA Y UN CONTRATO DE ARRAS:

            Es habitual y recomendable que cuando uno se decide a comprar un inmueble firme un contrato de opción de compra o un contrato de arras, a efectos de garantizar la reserva de dicho inmueble hasta la fecha de otorgamiento de la escritura pública ante notario.

             Aunque son dos contratos similares, realmente tienen una serie de diferencias, por lo que en unos casos resultará más interesante firmar un tipo de contrato y en otros casos otro. Veamos las diferencias principales:

            Opción de compra:

            Una opción de compra es un contrato en el que el propietario de un inmueble otorga a un tercero el derecho a comprar ese inmueble. Por tanto, una de las características más importantes es precisamente este derecho que tiene el optante a comprar el inmueble, derecho que podría ser transmitido a un tercero. La opción se otorga durante un plazo, vencido el cual el comprador pierde su derecho a comprar. También debe establecerse en el contrato el precio a pagar si el comprador ejercita la opción y adquiere la finca. A cambio de conceder la opción, el vendedor puede exigir una cantidad en concepto de “prima de la opción”, siendo habitual pactar que dicha prima se descuente del precio del inmueble si la opción se ejercita, mientras que, en caso de no comprar el inmueble, el vendedor la hará suya definitivamente.

            Una de las principales ventajas de este contrato para el comprador es que el vendedor está obligado a vender, dentro del plazo en que dure la opción y con las condiciones estipuladas en dicho contrato. Además, si la opción se inscribe en el Registro de la Propiedad, el optante queda protegido en caso de que el vendedor venda la finca a un tercero. Y, en caso de que el optante no ejercite su derecho en el plazo estipulado, perderá la prima satisfecha y se cancelará el contrato, por lo que el vendedor volverá a tener plena disponibilidad sobre el inmueble.

             La parte negativa del contrato de opción de compra para el optante o comprador es que, al tratarse de un contrato independiente de la compraventa posterior y que genera un derecho para el optante, está sujeto al mismo impuesto al que estará sujeta la compraventa posterior. Así, si estamos ante una primera transmisión de un inmueble, que estará sujeta al IVA, el contrato de opción de compra también estará sujeto a IVA, al mismo tipo de gravamen que lo estará la compraventa posterior (10% en caso de vivienda y 21% si se trata de locales, solares, etc.). En caso de que estemos ante una segunda o posterior entrega de un inmueble, la compraventa estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, por lo que el contrato de opción también lo estará, al mismo tipo de gravamen que la compraventa posterior.

             La base imponible de la opción de compra en el ITP será el mayor entre el importe de la prima de la opción y el 5% del precio estipulado para la compraventa.

             Es importante resaltar que el impuesto satisfecho como consecuencia de la opción de compra no puede ser deducido del impuesto a satisfacer por la compraventa, ya que se trata de hechos imponibles diferentes.

             Hay que tener muy en cuenta también la repercusión en el IRPF de quien concede la opción de compra, puesto que la simple constitución del derecho de opción de compra produce una ganancia patrimonial en el IRPF del concedente o vendedor, a integrar en la base imponible general. Si posteriormente se ejercita dicha opción, el vendedor tendrá una nueva ganancia o pérdida de patrimonio a integrar en la base imponible del ahorro, descontándose del valor de transmisión, cuando así se haya pactado, el precio de la opción recibido.

             En caso de que el optante no llegase a comprar el inmueble, perdiendo la prima de la opción, habrá sufrido una pérdida patrimonial, a integrar en la parte general de la base imponible del IRPF.

            Contrato de arras:

             En un contrato de arras se estipulan también las condiciones de la futura compraventa, además de establecerse un plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa, satisfaciéndose un importe en concepto de "señal", que será descontada del precio de la compraventa posterior.

             Existen tres tipos de contratos de arras:

                         - Arras penitenciales: En este contrato, tanto el comprador como el vendedor podrán incumplir el contrato, no llevando a cabo la compraventa del inmueble. Si quien rescinde el contrato es el comprador, perderá el importe satisfecho en concepto de señal, mientras que si quien lo rescinde es la parte vendedora, deberá entregar al comprador el doble del importe de la señal. Por tanto, a diferencia de la opción de compra, el vendedor podría rescindir el contrato de arras.

                         - Arras penales: Se establecen como garantía para el cumplimiento del contrato, si bien, unilateralmente cualquiera de las partes podría incumplirlo, en cuyo caso, si fuese la parte compradora quien lo rescindiese, perdería el importe de la señal. Y si se cancelase por culpa de la parte vendedora, ésta debería indemnizar a la otra parte con el importe pactado expresamente. En cualquier caso, sería posible que la parte que sí cumpliese el contrato exigiese a la otra parte su cumplimiento.

                         - Arras confirmatorias: En este caso, es obligatorio el cumplimiento del contrato de arras por ambas partes, no pudiendo ser rescindido unilateralmente. Por tanto, el importe pagado en concepto de señal tan sólo tiene la consideración de pago a cuenta de la compraventa futura.

             En cuanto a la tributación, el contrato de arras no está sujeto a tributación ni en el IVA ni en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

             Respecto a la repercusión del contrato de arras en el IRPF, si la parte vendedora recibe un importe en concepto de arras, no debe tributar en ese momento, puesto que las arras forman parte del precio del inmueble que se transmitirá, por lo que serán declaradas junto con la venta del inmueble, una vez se haya producido ésta.

             Si por desistimiento del comprador, éste pierde la cantidad entregada en concepto de arras o señal, dicho comprador tendrá una pérdida patrimonial en su IRPF, a integrar en la base liquidable general.

             En el caso en que la transmisión no llegara a efectuarse por causa imputable al comprador y el vendedor se quedase con el importe de las arras, dicho vendedor deberá declarar en su IRPF una ganancia patrimonial sujeta a la base general del impuesto.

             Finalmente, es muy importante analizar con mucho detalle todas las cláusulas tanto de un contrato de opción de compra como de un contrato de arras, puesto que las condiciones que en este momento se pacten serán las que regirán la compraventa posterior, en especial el precio de la compraventa, a cargo de quién serán los gastos de la compraventa, la situación de las cargas del inmueble, etc.

             Si necesita cualquier aclaración o que le asesoremos en esta materia, no dude en ponerse en contacto con la Gestoría Pedro Fullana.

             Palma, 02 de marzo de 2021.