Tributación del contrato de opción de compra

12/11/2019

¿DEBEMOS TRIBUTAR AL OTORGAR UN DERECHO DE OPCION DE COMPRA?

El derecho de opción de compra es un contrato en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un cierto plazo y en unas determinadas condiciones, en el cual el comprador entrega una determinada cantidad de dinero al vendedor, que de realizarse el contrato de compraventa será considerado como un anticipo y en consecuencia descontado del precio pero que, por el contrario, si renuncia a la compra y el contrato de compraventa no se celebra perderá dicho importe.

La opción de compra es una operación que puede resultar sujeta a IVA o a ITP y AJD.

Cuando la opción de compra es concedida por un sujeto pasivo de IVA sobre un bien afecto a su actividad empresarial constituye una prestación de servicios sujeta a IVA. En consecuencia, si la opción se refiere a bienes inmuebles y consta en escritura pública, reuniendo los requisitos del art. 14 del Reglamento Hipotecario, quedará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, modalidad Actos Jurídicos Documentados.

Si, por el contrario, el concedente es un particular no sujeto pasivo del IVA, la concesión del derecho estaría sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, equiparándose a la transmisión patrimonial derivada de la compraventa.

En ambos casos, para determinar la base imponible, se tomará como valor el precio convenido en la opción de compra o, a falta de este, o si este fuera menor, el 5% de la base aplicable al contrato de compraventa. El sujeto pasivo del Impuesto tanto en TPO como en la modalidad AJD es el optante que adquiere el derecho de opción, dicho en otras palabras, el hipotético futuro comprador.

El impuesto se devenga el día en que se realice la opción, esto es, el día del otorgamiento de la escritura pública o del documento privado, según los casos.

Una vez ejercitada la opción de compra, en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa nos encontramos ante otro hecho imponible diferente, que es la propia compraventa; y la base imponible, estaría constituida por la contraprestación pactada por dicha adquisición definitiva, sin deducirse de la liquidación que se practique por esta adquisición lo abonado en su día por la adquisición del derecho de opción.

La concesión de una opción de compra sobre un bien inmueble y la transmisión posterior, en su caso, del inmueble son dos operaciones distintas. Ambas operaciones no pueden considerarse un mismo negocio jurídico, sino dos negocios relacionados, pero plenamente independientes. Supone la existencia de una base imponible propia en cada caso al considerarse dos hechos imponibles diferenciados.

Sobre esta materia le podemos asesorar en Gestoría Pedro Fulla, S.L.

Palma, cinco de noviembre de 2.019.