Exención por reinversión en VH con financiación ajena

16/03/2022

Exención por reinversión de vivienda habitual con financiación ajena

                Cuando un contribuyente se plantea vender la que constituye su vivienda habitual para adquirir otra vivienda habitual distinta, la actual normativa del IRPF exonera de tributación dicha ganancia patrimonial, siempre que el importe total obtenido por la venta se reinvierta en la adquisición o construcción de una nueva vivienda habitual, cumpliendo los requisitos formales y temporales que exige la Ley.

                El problema existía cuando en la adquisición de la nueva vivienda habitual no se destinaba la totalidad del importe de la venta porque se subrogaba o se solicitaba una nueva hipoteca para adquirir dicha vivienda. En este caso, Hacienda entendía que el importe reinvertido no era exactamente el mismo que el obtenido en la venta, al financiar parte de la compra con financiación ajena mediante subrogación o constitución de una nueva hipoteca sobre el inmueble adquirido.

                De esta manera, el criterio de Hacienda consistía en considerar únicamente reinvertidas a efectos de la exención de la hipotética ganancia patrimonial aquellas cantidades pagadas en concepto de amortización de la hipoteca durante el plazo de dos años. El resto de las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario con posterioridad a esos dos años y que suponían la mayor parte del préstamo hipotecario no se consideraban reinvertidas a efectos de la exención.

                Pues bien, recordamos que según la Sentencia del Tribunal Supremo STS 1.239/2020 se establece que, además de tener en cuenta el importe que se desembolsa de forma efectiva en la reinversión por adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años desde la enajenación del anterior inmueble que constituía vivienda habitual, se debe considerar como reinversión también todas las cantidades que se amorticen con posterioridad derivadas del préstamo concedido por un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo contratado con anterioridad por la persona que realiza la transmisión del inmueble, cambiando de este modo la interpretación para la reinversión y en consecuencia, para la exoneración de la ganancia patrimonial que hasta la fecha había mantenido Hacienda.

                Por tanto, el criterio que prevalece para el Alto Tribunal es el criterio jurídico de la transmisión, considerando que se podrá aplicar la exoneración de la ganancia patrimonial aunque se utilice en la adquisición financiación ajena, en contraposición del criterio financiero que aplicaba Hacienda, según el cual sólo se tenían en cuenta los importes efectivamente desembolsados en el plazo de dos años.

                Si cree que no pudo aplicar la totalidad de la exención por los motivos que se han detallado y no ha prescrito su derecho a solicitar la devolución de las cantidades indebidamente ingresadas, puede contactar con el Equipo de la Gestoría Fullana para darle una solución.