Responsabilidad subsidiaria en el pago del IBI

08/10/2019

RESPONSABILIDAD SUBSIDIARIA EN EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI):

             Cuando se transmita un inmueble hay que comprobar si dicho inmueble está al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), puesto que, en caso de no estar al corriente, el nuevo propietario es responsable subsidiario del pago de las cuotas pendientes, quedando el inmueble afecto a dicho pago.

             Así lo establece el artículo 64.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RD legislativo 2/2004, de 05 de marzo), que estipula que "en los supuestos de cambio por cualquier causa en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria".

             Dicha responsabilidad subsidiaria implica que el deudor inicial (la persona física o jurídica propietaria del inmueble) obligatoriamente debe ser declarada fallida por parte de la Administración para poder posteriormente iniciar el expediente de derivación de responsabilidad contra el nuevo propietario del inmueble.

             Otra circunstancia que hay que tener en cuenta es que, según una sentencia vinculante del Tribunal Supremo, de fecha 24/01/2004, no es necesario que sean declarados fallidos los propietarios intermedios entre el contribuyente inicial y que sí fue declarado fallido y el actual propietario al que se le deriva la responsabilidad. Esta circunstancia es delicada en el caso de los bancos que adquirieron inmuebles procedentes de adjudicaciones derivadas de préstamos (ejecución de hipotecas, daciones en pago de deudas, etc.). Cuando dichos bancos se adjudicaron los inmuebles era más que probable que no estuviesen al corriente de pagos en el IBI. También es probable que los bancos no pagasen las deudas pendientes y que posteriormente vendiesen los inmuebles a terceras personas. En este caso, dichos compradores finales serán los responsables subsidiarios en caso de que la Administración reclame la deuda pendiente en concepto de IBI sobre estos inmuebles. Para ser responsables subsidiarios el único requisito será que la Administración haya declarado fallido al primer propietario, pero no será necesario que el banco, que durante un tiempo fue propietario del inmueble (pero que ahora ya no lo es), sea declarado fallido ni que la Administración vaya contra él, puesto que en este momento ya no es propietario del inmueble.

             Otro tema delicado para el actual propietario y posible responsable subsidiario sería el de la prescripción, es decir, cuántos años podrá exigirle la Administración. En este sentido, la ley establece que el plazo de prescripción comenzará a computarse desde la notificación de la última actuación recaudatoria practicada al deudor principal o a cualquiera de los responsables solidarios. Por tanto, no habrán prescrito para el actual propietario del bien afecto las deudas del IBI que tampoco habían prescrito para el deudor principal. En consecuencia, el actual propietario podría ser responsable subsidiario del pago del IBI de muchos ejercicios.

             La única circunstancia que podría mitigar el problema al actual propietario sería comprobar si en la escritura de compraventa la parte vendedora hubiese manifestado que el inmueble estaba al corriente en el pago del IBI, en cuyo caso, si bien esta manifestación no eximiría al comprador y actual propietario del pago de la deuda tributaria frente a la Administración, sí podría usarse para reclamar civil o judicialmente al vendedor, por falsedad en documento público.

             En conclusión, a la hora de otorgar una escritura de compraventa será completamente recomendable que la parte vendedora entregue un certificado de estar al corriente de pagos en el IBI y en el resto de impuestos municipales.

             Si necesitas cualquier aclaración o asesoramiento al respecto, no dudes en ponerte en contacto con la Gestoría Pedro Fullana.

             Palma, 08 de octubre de 2019.